광주광역시 북구 본촌동 180 일원에 추진하고 있는 "광주 본촌2단지 지역주택조합 공동주택 개발사업"은 23년 7~8월에 PF가 완료되었습니다.
시공사는 코오롱 글로벌로 선정되었으며, 2018년 5월 지역주택조합 창립총회를 한 이래로, 5년 만에 결과입니다.
원수에게 권하라는 지주택이지만, 그래도 성공 사례는 꽤나 많습니다. 물론 생각했던 가격과는 크게 차이나겠지만요.
사업 개요
- 위치 : 광주 광역시 북구 본촌동 180번지 일원
- 조합명 : 본촌2단지 현대지역주택조합
- 시공사 : 코오롱글로벌(주) [기존 현대엔지니어링 검토 중이였으나, 최종 코오롱글로벌로 시공사 변경]
- 신탁사 : 신한자산신탁
- 대지면적 : 27,385 ㎡(8,283평)
- 전체연면적 : 37,875㎡(20,532평)
- 규모 : 지하 2층 ~ 지상 20층, 공동주택 428세대(모든 세대 전용84)
- 조합원 400세대 / 일반분양 28세
- 착공 : 2023년 12월
- 준공 : 2027년 4월
조합원 예상 분담금
1차 조합원
1차 조합원 공급평당 1,400~1,480만원 수준의 분담금을 분담할 예정입니다. 이는 전용 84 기준으로, 세대분양가 4.8 ~ 5억원 수준입니다
2차 조합원
2차 조합원은 공급평당 1,550만원 수준의 분담금 예상되며, 세대분양가 5.2억 예상됩니다.
일반분양가
일반분양가는 1,830만원 수준으로, 세대당 분양가 6.14억 분양 예정입니다.
발코니 확장비와 이자후불제까지 고려하면, 실제 분양가는 4,000만원 추가 될 것으로 보임.
위에 설명드린 분담금(분양가)는 발코니 확장비와 이자후불제 금액을 제외한 금액으로, 실제 분담금(분양가)는 4천만원정도 더 늘어날 것으로 보입니다.
시세 보다 높은 분양가로 실익은 없을듯
힐스테이트본촌(2019년 준공) 동일 평형대 3억 후반대 거래
본촌2단지 지역주택조합사업 현장 바로 옆에 '힐스테이트본촌'가 위치하고 있습니다. 1군 시공사 대형 세대 아파트로 이 지역 대장 아파트라고 볼 수 있습니다.
해당 아파트는 네이버 호가 기준 4억 정도 수준으로 매물이 형성되어 있고(2024년 6월 기준), 실거래는 3억원 후반대에 거래되고 있습니다.
1차조합원 분담금이 5억 이상(발코니 확장비 포함)이 될 것으로 예상되며, 일반분양가 역시 6억 중반(발코니 확장비 포함)대에 가격이라, 시세보다 높은 가격입니다. 최근 공사비 급등으로 인해 어쩔 수 없는 상황이긴 하지만, 낮은 가격을 생각해서 지역주택조합에 참여한 조합원들 입장에서는 아쉬운 상황일 것입니다.
향후 사업비 증가로 분담금 더 증가할지도
지금 수준도 주변 시세에 비해 높은 분담금이지만, 향후 사업비 증가로 인해 분담금 추가로 상승할 가능성이 있다는 것도 문제입니다.
공사비는 평당 550만원 수준으로 계약했으나, 시공사에서 추가적으로 공사비를 더 요구할 수 있고, 공사기간이 증대되어 금융비가 더 나올 수도 있습니다.
특히, 현재 토지를 95% 수준 확보하여 PF를 진행했는데, 매도청구소송이 생각보다 지연될 가능성도 있습니다.
물론 법적으로 95% 이상 확보하여 문제는 없으나, 예상치 못한 다양한 리스크가 있습니다. 만약 매도청구 절차가 딜레이된다면, 이 역시 사업비를 증가시키는 요소가 될 것입니다.
사업비가 증가한다면, 이것은 고스란히 조합원들의 몫이 될 것입니다.
대부분의 지역주택조합이 비슷한 상황
하지만 이러한 높은 분담금은 해당 현장만의 상황은 아닙니다. 차라리 이정도면 매우 양호한 상황입니다. 주변 시세보다 높은 분양가로 인해, 시공사 조차 선정 못하는 곳이 너무나 많습니다. 공사비 증가와 금리 상승은 개발사업 주체(시행사, 지역주택조합 등)에게 너무 큰 타격을 주었습니다.
26년 부터 아파트 입주 물량이 엄청난 수준으로 감소할 것으로 보입니다. 본촌2단지 지역주택조합은 27년 상반기 준공입니다. 그 때쯤이면 오히려 부동산 가격이 상승해서 조합원들이 웃는 날이 왔으면 좋겠네요.
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